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本文系基于公开资料撰写,仅作为信息交流之用,不构成任何投资建议。

出品|公司研究室地产组

文|交泰

2022年,房地产行业政策发生了180度的大转变,整体基调从“限制”变为“松绑”。开发商端,从救项目到救企业,民营房企融资渠道再次打开;居民端,房贷利率降低、首付比例下调、多城市放开限购、发放购房补贴等刺激性购房政策频频出台。

受政策利好影响,近来地产板块相比前两年活跃了许多,多家券商以及林园、丘栋荣等知名基金经理也表示了对地产板块的短期看好。

全年出台调控政策1120次创新高

2022年,中央和各地方频繁出台房地产市场调控政策,中原地产数据显示,全国各地出台房地产市场调控政策多达1120次,较2021年增加了469次,创下历史新高。

2022年1月,与房贷利率紧密相关的5年期以上LPR时隔21个月再次迎来下调;2月,山东菏泽打响降低商贷首付第一枪,“无房无贷”购房者首付比从最低30%降至最低20%。随后,辽宁、广西、海南等多省市陆续出台“松绑”政策。

4月,中央政治局会议提出,“支持刚性和改善性住房需求,优化商品房预售资金监管,促进房地产市场平稳健康发展。”

5月,国务院印发《关于扎实稳住经济一揽子政策措施的通知》。《通知》中指出,受新冠肺炎疫情影响的缴存人,不能正常偿还住房公积金贷款的,不作逾期处理,不作为逾期记录报送征信部门。此外,5年期以上LPR下调15个基点降至4.45%。

7月,中央政治局会议针对烂尾楼问题进行集中部署,要求各城市“用足用好政策工具箱”,同时强调“压实地方政府责任,保交楼、稳民生”。银保监会多次提出,推动中小银行不良贷款处置,支持地方做好“保交楼”工作。

8月,5年期LPR再次下调至4.3%,2022年累计下调35个基点。

9月,央行、银保监会发布通知,2022年6-8月新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市,可阶段性放宽首套住房商业性个人住房贷款利率下限。

11月,房地产政策由需求端转向供给端,房企融资端“三箭齐发”,融资环境发生根本性转变。

“第一支箭”信贷融资,央行、银保监会发布“金融16条”,稳定房地产开发贷款投放,重点支持优质头部房企发展;“第二支箭”债券融资,交易商协会表示将继续推进并扩大房企增信发债;“第三支箭”股权融资,证监会在股权融资方面调整优化5项措施,恢复上市房企和涉房上市公司再融资。

进入2023年后,1月5日,央行、银保监会发布首套住房贷款利率政策动态调整机制,加大对购买首套房的需求支持。住建部也表示,对于购买第一套住房的要大力支持,首付比、首套利率该降的都要降下来。

2023年,在经济恢复的关键期,稳定房地产行业至关重要。克而瑞认为,地方将加码政策力度促需求,一线及强二线城市调控政策或将局部放松。中指研究院认为,核心一二线城市特别是核心二线城市,政策优化空间较大。

多家券商看好短期估值提升

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房地产市场得到“松绑”后,被压抑两年多的房地产板块也活跃了许多。

1月11日盘中,地产板块强势拉升,电子城(600658)、皇庭国际(000056)、中天服务涨停,招商蛇口(001979)、三湘印象(000863)、滨江集团(002244)涨超5%。

针对2023年房地产板块的走势,多家券商给出了各自的看法。

瑞银证券表示,随着中国境内的经济活动不断活跃,以及相关政策支持力度进一步加大,房地产对经济的拖累会在2023年逐步消散。

瑞银认为,如果房地产板块还有利好政策推出,板块会有不错的机会,总体来看,地产股会逐渐从底部反弹,却不会出现大幅上涨。然而,由于政策出台存在不确定性,瑞银维持“中性”判断。

在供给侧融资支持力度和范围持续加大的背景下,国金证券(600109)认为,尚未出险的民营房企中,估值偏低的标的有更大的恢复弹性,如碧桂园、中骏集团控股等。同时,国金认为建发、绿城、滨江等头部央国企或改善型房企,更受益于需求侧宽松政策的利好。

中国银河证券表示,短期内看好供需两端政策共振带来的板块修复行情,中长期的机会来自于拿地利润率和市占率的提升,政策会导致房企分化逻辑加强,优质资源将向头部房企聚集。

招商证券认为,在判断经济各方面缓慢复苏的前提下,2023年市场仍会注重价值和稳增长主线,但对价值股的要求更高,或选择更具备进攻属性的个股。

招商证券称,短期来看,政策呵护会带来地产板块估值提升,碧桂园、美的置业、金地集团(600383)等民企和混合所有制企业更具有弹性;中长期来看,具备穿越周期能力的优质房企、持续内生性现金流创造能力的高质量周转公司,如保利、万科、中海、华润、龙湖等更值得关注。

林园丘栋荣认为存在短期投资机会

作为“操盘手”,林园、丘栋荣等备受市场关注的基金经理在谈到2023年投资策略时,也表达了他们对地产板块的看法。

2022年末,私募大佬林园在一次直播路演中表示,2023年他会重点关注过去三年出现“大问题”的行业,比如房地产。1月9日,林园在采访中称,现在地产的泡沫快挤完了,2023年整个地产板块都有机会。

林园之外,也有一些公募基金经理表达了对2023年市场的乐观态度,以及对地产板块的看好。

近日,中庚基金副总经理兼首席投资官丘栋荣认为,相比国外,2023年他更看好中国的消费需求以及中国经济的复苏。从低估值价值投资策略的角度来看,与经济复苏相关的行业,包括传统产业、房地产投资相关的产业链等优先级可能更高一些。丘栋荣重点提示了四大方面机会,其中就包括大盘价值股中的金融、地产。

建信基金FOF投资负责人姜华认为,2022年影响全球的资产价格定价的很多不利因素已经缓解,他个人对2023年的市场比较乐观。从胜率赔率的角度来看,姜花认为2023年金融地产有投资机会。

姜华解释称,2021年以来,地产销售和投资下滑,目前已经到了要改变的时候。2022年底的中央经济工作会议,从防风险的角度对地产着墨很多。因此,2023年地产可能在一系列供给侧及需求侧政策作用下实现企稳回升。从赔率的角度看,地产及其背后的金融板块,目前估值偏低,存在一定的配置价值。

嘉实基金大消费研究总监、基金经理吴越认为,2023年的市场主题将回到核心资产的打法,不过他认为2023年只是阶段性的过渡年。短期只看2023年的话,吴越对消费行业内部的投资排序是地产链、白酒、港股消费这三个细分方向。如果看中长期,吴越表示,黑马很难出现在家电、白酒、地产等传统消费赛道。

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